Cos'è un mutuo?

Il mutuo trova definizione giuridica nell'ordinamento italiano nell’art. 1813 del Codice Civile.

Il mutuo è il principale contratto di prestito e consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte di quest’ultimo dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro nel corso di alcuni anni.

Nonostante il mutuatario diventi proprietario del denaro che gli è stato dato in prestito, il mutuo è a titolo oneroso. Infatti, dopo essere entrato in possesso di una certa somma di denaro per un certo periodo di tempo, il richiedente dovrà far fronte al pagamento delle rate di restituzione, alle quali verrà associato un costo: gli interessi, che saranno proporzionati alla consistenza del mutuo ed alla sua durata.

Prima di concedere il mutuo, la banca verifica che il richiedente sia effettivamente in grado di restituire la somma ricevuta e per cautelarsi dal mancato rimborso del prestito pone un'ipoteca sull'immobile. Usualmente viene finanziato fino all'80% del suo valore, in alcuni casi però possono essere concessi mutui che coprono fino al 100% del valore. In particolare, può accadere per i Mutui Prima Casa, che sono destinati all'acquisto dell'abitazione principale del nucleo familiare.

Per ottenerne un mutuo bisogna dimostrare di avere un reddito stabile da lavoro dipendente o autonomo; le caratteristiche di un mutuo prima casa sono legate a vari fattori, tra cui l'istituto che lo eroga, la retribuzione e la condizione lavorativa di chi lo chiede e il tipo di immobile da acquistare.

Il mutuo è un atto pubblico e come tale deve essere redatto davanti un notaio, il quale lo trascriverà in pubblici registri. Il compito del notaio è quello di garantire un equilibrio contrattuale, rendendo più chiari i diritti ed i doveri dei soggetti coinvolti, indicando le soluzioni migliori per i contraenti ed eliminando eventuali clausole troppo complicate o sproporzionatamente a favore di una delle due parti.

TIPOLOGIE DI MUTUO:

• Mutuo per l’acquisto: E’ finalizzato all’acquisto di un immobile da destinare a “prima” o “seconda” casa. L’importo erogabile solitamente è l’80% del valore stimato dell’immobile (50/60% se si tratta di uffici). Se il mutuo è relativo all’acquisto della prima casa sono previste agevolazioni di natura fiscale.
• Mutuo di ristrutturazione: E’ finalizzato alla ristrutturazione di un’immobile di proprietà. I passaggi per richiedere un mutuo sono gli stessi che occorrono per l’acquisto, anche se in qualche caso vengono richieste informazioni sulle opere da realizzare, i tempi necessari e i costi, le eventuali pratiche catastali. I mutui di ristrutturazione, soggetti a concessione edilizia, godono di un regime fiscale di favore.
• Mutuo di sostituzione, rifinanziamento e Liquidità: Nel caso in cui il mutuatario non sia soddisfatto dalle condizioni del proprio mutuo può sostituirlo con quello di un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose. In questo caso la nuova banca si occupa di estinguere il finanziamento originario e procedere con una nuova iscrizione ipotecaria che sostituisce la precedente. La sostituzione può avvenire anche tramite procedura di portabilità del mutuo (surroga) stabilita dal decreto Bersani. Oltre alla sostituzione, il mutuatario può chiedere il rifinanziamento del precedente mutuo ottenendo così ulteriore liquidità. Infine, se l’immobile è libero da ipoteche, il cliente può richiedere anche la sola liquidità.

I mutui si dividono in tre categorie: ipotecario, fondiario e chirografario:

• Mutuo ipotecario: sono mutui garantiti dalla costituzione di un’ipoteca su uno o più beni del debitore o di un terzo e normalmente vengono concessi per avere liquidità o per acquistare immobili ad uso diverso ai fini abitativi (per quest’ultimo caso, l’acquisto avviene più agevolmente per il tramite del mutuo fondiario ove i tassi applicati solitamente sono più bassi).
• Mutuo fondiario: si intende la concessione da parte degli istituti di credito di finanziamenti a lungo-medio termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. inoltre, l'importo del finanziamento non supera l'80% del valore dell'immobile offerto in garanzia.
• Mutuo chirografario: si tratta di mutui di basso importo, non oltre i 30.000 euro in genere, in cui la garanzia del pagamento del debitore (mutuatario) avviene attraverso la sola firma di un documento, detto chirografo, e non attraverso garanzie reali quali ipoteca e fidejussione. inoltre, sia le durate che gli importi finanziati sono di molto inferiori a quelli del mutuo fondiario.