Accollo o mutuo nuovo, cosa conviene?

Nel caso si voglia acquistare un immobile gravato da mutuo, sorge la necessità di valutare la convenienza di un accollo rispetto all'accensione di un nuovo mutuo.

Con l’accollo l’acquirente dell’immobile subentra nel rapporto di mutuo: è obbligato a pagare il debito residuo ed è vincolato a tutte le condizioni del mutuo preesistente. Naturalmente nel pattuire il prezzo di vendita dell’immobile sarà necessario considerare le rimanenti rate da pagare (debito residuo).
L'accollo è una pratica piuttosto comune quando si acquista la prima casa da proprietari che non hanno ancora estinto il proprio mutuo o quando si acquista direttamente dal costruttore.

DUE CASI:

1. se si acquista direttamente da proprietari: dal prezzo di vendita verrà sottratto l'importo residuo del mutuo, e alla stipula del contratto di vendita (rogito notarile), si provvederà al conguaglio della quota d'interessi relativi alla data di scadenza.
2. se si acquista direttamente dal costruttore: nel caso in cui abbia acceso un unico mutuo edilizio per la realizzazione di più immobili, bisogna verificare che questo abbia diviso il mutuo originario tra i vari immobili. tale divisione viene detta frazionamento del mutuo ovvero un'assegnazione di separate quote di mutuo ad ogni singola unita immobiliare e un'attribuzione ad ognuna di esse di una quota della relativa ipoteca. inoltre l'acconto versato, sommato all'ammontare del mutuo in accollo, non deve superare il prezzo pattuito per l'acquisto dell'immobile.

ESEMPIO: il prezzo dell'immobile è di euro 140.000 e la frazione di mutuo gravante sullo stesso è pari ad euro 100.000, l'acquirente corrisponderà al venditore la somma di euro 40.000 e pagherà il residuo prezzo dell'immobile accollandosi il mutuo per l'importo di euro 100.000

L’accollo può essere cumulativo o liberatorio. Nel primo caso il venditore (debitore originario) rimane obbligato con l’acquirente verso la banca creditrice fino all'estinzione del mutuo; nel secondo caso, il venditore viene liberato, tuttavia, per ottenere la massima garanzia è consigliabile sottoscrivere un atto notarile di accollo privativo tra venditore (debitore originario), acquirente (accollante) e banca.
E’ bene sottolineare che la banca potrebbe non accettare l’accollo a causa della mancanza dei requisiti di credito del nuovo mutuatario (accollante).


Vantaggi dell’accollo
Per l’acquirente: rispetto all'accensione di un nuovo mutuo, l’accollo consente di risparmiare sulle spese di apertura pratica (notarili, ipotecarie, peritali, imposta sostitutiva, ecc.), anche se molte banche richiedono il pagamento di una commissione di subentro per l’accollo (in genere 1% del debito residuo).
Con l’accensione di un nuovo mutuo, invece, anche se bisogna affrontare le spese di apertura pratica, di contro si ha la libertà di scegliere un mutuo forse più competitivo e che magari permette di risparmiare sul costo totale del finanziamento.

Per il venditore: il vantaggio principale era quello di evitare i costi di estinzione e di cancellazione dell’ipoteca (oggi annullati o ridotti grazie alla legge Bersani), a condizione però che la banca rilasciasse apposita liberatoria (in caso contrario, infatti, il venditore rischiava di dover sopperire alle eventuali rate non pagate dal nuovo proprietario).


Accollo mutuo del costruttore
Qualora si acquisti un’immobile di nuova costruzione da un’impresa costruttrice, quasi sicuramente si riceverà la proposta di accollo della relativa quota di mutuo edilizio stipulato dal costruttore.
Rispetto all'accollo fra privati, questa operazione potrebbe risultare più conveniente qualora il costruttore riuscisse a concordare tassi più competitivi che poi verrebbero trasferiti sul cliente.
Naturalmente è sempre buona regola fare dei confronti: magari il mutuo proposto dalla propria banca potrebbe essere talmente vantaggioso, rispetto all'accollo, da giustificare le maggiori spese di un nuovo mutuo (es. parcella notarile piena in luogo dell’atto di frazionamento, ecc.)


CONSIGLIO
Se acquistate da un costruttore fate attenzione prima di firmare la proposta di acquisto perchè spesso tra le clausole è previsto l’obbligo all’accollo del mutuo, è bene prima di firmare conoscere le condizioni del mutuo, l’eventuale commissione di subentro richiesta dalla banca e l’importo di tutte le spese che il costruttore intende addossarvi per concedervi l’accollo, ricordatevi che una volta firmata, la proposta è vincolante e c’è il rischio che le spese per l’accollo superino quelle richieste dalla banca e dal notaio per la stipula di un mutuo ex novo.
Qualora aveste intenzione di accollarvi il mutuo esistente tenete presente che soprattutto nel caso di accollo liberatorio, la banca richiederà tutta la documentazione anagrafica e reddituale dell’acquirente ed effettuarà l’analisi come se si trattasse della concessione di un nuovo mutuo, inoltre non è detto che vi mantenga le condizioni stabilite nel mutuo originario ma potrebbe adeguarle a quelle proposte per i nuovi mutui, quindi del mutuo originario in realtà rimarrebbe ben poco. Prima di accettare assicuratevi con anche che il venditore sia in regola con i pagamenti delle rate per evitare brutte sorprese in seguito.
In poche parole fate attenzione perchè non sempre l’accollo è la soluzione migliore per ottenere il mutuo.

Ammortamento mutuo: Cosa sapere per non essere impreparati...

Il piano d' ammortamento mutuo è il processo attraverso il quale viene gradualmente restituito il capitale oggetto del contratto di mutuo, insieme alla relativa quota di interessi. La scelta del piano d' ammortamento mutuo determina l'ammontare della rata:
rata costante in cui quota capitale e quota interessi rimangono uguali per tutta la durata del mutuo
rata decrescente in cui la somma tra quota capitale e quota interessi decresce al crescere del numero delle rate pagate.
Esistono diversi piani di ammortamento di un mutuo:

Ammortamento del mutuo alla francese
E’ il più utilizzato nella prassi e prevede una modalità di rimborso del finanziamento a rata costante.
La rata comprende sempre la somma della quota interesse + quota capitale; la quota d'interessi sarà la massima di tutto il periodo di restituzione e sarà pagata  posticipatamente.
La quota di capitale da rimborsare si calcola sottraendo all'importo della rata totale, la quota d'interessi pagata durante il periodo di restituzione.
Al termine del piano d' ammortamento del mutuo il capitale oggetto dovrà essere integralmente rimborsato e la quota d'interessi deve essere sempre pagata.
Al principio del piano d' ammortamento le rate avranno una quota d'interesse maggiore e una quota di capitale minore, la relativa proporzione si invertirà con il trascorrere del piano d' ammortamento.

Piano d'ammortamento all'italiana
Questo piano di ammortamento prevede un importo variabile della rata. Il capitale che viene rimborsato alla scadenza di ogni rata è fisso e gli interessi che, sommati alla quota fissa del capitale rimborsato, determineranno l'importo delle rate del piano d' ammortamento, andranno decrescendo perché calcolati su una quota residua di capitale da rimborsare via via minore.
Attraverso il piano d'ammortamento del mutuo all'italiana l'importo in valore nominale della rata dovrebbe man mano decrescere (salvo gli effetti di eventuali modifiche del tasso d'interessi).

Piano d'ammortamento tedesco
Così come il piano d' ammortamento alla francese, è caratterizzato dalla rata costante.
Anche nel piano d'ammortamento del mutuo tedesco la quota d'interessi pagata nelle rate determina l'ammontare del capitale rimborsato in quanto gli interessi maturati nel periodo debbono naturalmente essere sempre pagati.
A differenza del piano d' ammortamento alla francese, il pagamento degli interessi avviene in via anticipata, cioè all'inizio del periodo in cui gli stessi matureranno. La prima rata, di soli interessi, sarà pagata in coincidenza con il momento di rilascio del prestito conseguentemente, l'ultima rata concretamente pagata sarà composta esclusivamente dal capitale (in quanto gli interessi saranno stati pagati con la rata precedente).
Il pagamento degli interessi in via anticipata, nel piano d'ammortamento tedesco, determina un abbassamento del loro valore nominale (rispetto ad un equivalente piano d'ammortamento alla francese).

Piano d'ammortamento americano
Ammortamento con quote di accumulazione a due tassi, caratterizzato dallo svolgimento contemporaneo di un’operazione di investimento abbinata a quella di finanziamento. In estrema sintesi, la rata viene separata in due parti: la prima è destinata a sostenere gli interessi del finanziamento, il cui debito residuo rimane invariato, mentre la seconda viene investita in un piano di accumulo, retribuito ad un tasso differente da quello di finanziamento (di solito inferiore), il cui obiettivo è di dare origine ad un importo pari al debito contratto inizialmente, per poi estinguerlo. Una geniale applicazione di questo piano di ammortamento prevedrebbe l'abbinamento di un mutuo ipotecario e di una polizza vita ad accumulo del capitale: in questo modo si otterrebbe un effetto estremamente amplificato della detraibilità fiscale: il mutuo presenterebbe un costo in interessi circa doppio rispetto ad un piano di ammortamento alla francese, a causa dell'esposizione dell'intero capitale per tutta la durata, e i versamenti sulla polizza vita sarebbero anch'essi detraibili accrescendo il vantaggio fiscale. Questa soluzione era stata studiata e proposta da alcune banche, ma in Italia ha avuto poca fortuna a causa dei limiti sempre più restrittivi introdotti dal fisco in merito alla detraibilità, e della modalità troppo complessa per essere compresa con facilità dal grande pubblico.

Nonostante il nome possa trarre in inganno, in Italia il piano di ammortamento più diffuso è quello a rata costante, o alla francese.

Merita poi una citazione un innovativo piano di ammortamento caratterizzato da maggiore complessità: si tratta di quello associato ai finanziamenti offset. Questo particolare prodotto di finanziamento prevede l’associazione al finanziamento di un conto corrente il cui saldo viene detratto dal capitale residuo su cui vengono computati gli interessi. In questo modo, se ad esempio si avesse un finanziamento con capitale residuo pari a 70.000 euro e si avesse una disponibilità di 20.000 euro nel conto corrente associato al finanziamento, gli interessi verrebbero computati sul capitale residuo al netto della disponibilità sul conto, quindi su un capitale residuo pari a 50.000 euro.

Si evidenzia infine che tutti i piani di ammortamento presentano poi un periodo iniziale in cui si rimborsano gli interessi ma non il capitale, detto per questo preammortamento. La motivazione alla base del preammortamento è riconducibile alle scadenze canoniche delle rate dei finanziamenti, di solito fissate alla fine del mese. Se ad esempio si stipula un finanziamento il giorno 21 del mese di aprile, in assenza di un periodo di preammortamento tutte le rate scadrebbero il giorno 21 dei mesi successivi. Attuando invece un preammortamento di 9 giorni, fino a fine mese, le rate presenteranno scadenze alla fine di ogni mese. Il periodo di preammortamento, al quale solitamente si applica lo stesso tasso applicato al fianziamento, si aggiunge all'ammortamento, comportando un lieve aumento della durata complessiva del rimborso: questa è la ragione per cui si preferisce stipulare a fine mese, periodo nel quale si concentrano le stipule di mutui. La durata del preammortamento varia da banca a banca, dipendendo da meccanismi interni di approvvigionamento del denaro, il che non consente di tracciare regole generali.

Qualche banca inoltre ha provato in passato a sfruttare il preammortamento come leva di marketing, consentendo ai mutuatari di richiedere preammortamenti anche di durata molto lunga, fino a diversi anni per i mutui di durata più lunga. Questa soluzione consentiva ai mutuatari di pagare rate più leggere nel periodo iniziale, di soli interessi, a fronte però di un appesantimento delle rate da pagare alla scadenza del preammortamento, gravate da quote capitale più pesanti.


Qui sotto potrete utilizzare il programma per effettuare il calcolo della rata del mutuo e una simulazione del piano di ammortamento.
Il calcolo viene effettuato utilizzando la formula per l'ammortamento alla francese.

Tratto da PrestitiOnLine e AvvocatoAndreani