Memorandum del Mutuo Casa...

Questo spazio riporta un memorandum contenente alcuni aspetti da considerare prima della stipula del proprio mutuo.

• Stimo il mio reddito disponibile, al netto delle spese fisse.
• Calcolo la rata mensile che mi posso permettere di pagare, pari a circa un terzo del mio reddito disponibile.
• Mi oriento sul tipo di tasso e la durata del mutuo, anche in relazione alla mia situazione economica di oggi e a quella che mi aspetto in futuro.
• Mi faccio aiutare dai motori di ricerca specializzati nella scelta dei mutui.
• Mi procuro dagli intermediari i Fogli Comparativi e i Fogli Informativi sui mutui ed esamino con calma le diverse proposte.
• Confronto le offerte, anche con l’aiuto del TAEG.
• Seleziono una rosa di intermediari e chiedo loro una proposta personalizzata.
• Esamino le proposte tenendo conto del tasso e di tutti i costi (spese notarili, imposte).
• Valuto se i tempi per la concessione del mutuo sono compatibili con i tempi per l’acquisto della casa.
• Esamino il piano di ammortamento, anche in relazione al risparmio fiscale anno per anno.
• Controllo che le condizioni contrattuali non siano sfavorevoli rispetto a quelle indicate nel Foglio Informativo.
• Verifico che il tasso indicato non sia usurario.
• Compio la mia scelta e preparo la documentazione che l’intermediario mi richiede.
• Quando il contratto è pronto, prima di firmare, posso ottenerne gratuitamente una copia completa da rileggere con calma.
• Solo a questo punto posso firmare.

Informazioni utili

Il cliente può presentare un reclamo all’intermediario anche per lettera raccomandata A/R o per email.
L’intermediario deve rispondere entro 30 giorni.
Se non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta, il cliente può presentare ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario(> www.arbitrobancariofinanziario.it).

Una volta stipulato il mutuo
Se la rata è troppo alta:
• Si può chiedere allo stesso intermediario se è disponibile a rinegoziare le condizioni del mutuo (ad esempio: tipologia di tasso, spread, durata).
In questo caso non è necessario l’intervento del notaio perché resta valida l’ipoteca originaria.
• In qualunque momento è possibile trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità.
È la cosiddetta “portabilità”, che consente di estinguere il mutuo utilizzando la stessa somma concessa da un nuovo intermediario e mantenendo l’ipoteca originaria. La somma verrà rimborsata alle condizioni concordate con il nuovo intermediario. Il cliente non ha un diritto a ottenere il nuovo finanziamento. Se però gli viene concesso, il vecchio intermediario non può impedire o rendere difficile il trasferimento
del mutuo. Il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio: commissioni, spese, oneri o penali), né per l’estinzione del mutuo con il vecchio intermediario né per la concessione del nuovo finanziamento.

Tratto dal Rivaluta

Il mutuo dalla A alla Z....Ecco un utile glossario!!!

Abitazione principale
La casa in cui il cliente o i suoi familiari “dimorano abitualmente”, cioè
vivono. Si tratta di una definizione ripresa dalla legislazione fiscale
e utilizzata dal fisco per determinate agevolazioni sulle imposte.

Ammortamento
Procedimento di estinzione graduale di un prestito mediante il
pagamento periodico di rate secondo un piano detto, appunto,
“piano di ammortamento”.

Estinzione anticipata
Chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del
capitale ancora dovuto - tutto insieme - prima della scadenza
del mutuo.

Euribor (Euro Interbank Offered Rate)
Tasso interbancario definito a livello europeo, che può essere
utilizzato come riferimento per i mutui a tasso variabile.

Eurirs (Euro Interest Rate Swap) o Irs
Tasso interbancario definito a livello europeo che può essere
utilizzato come riferimento per i mutui a tasso fisso.

Fideiussione
L’impegno a garantire personalmente al creditore il pagamento
di un debito altrui. La garanzia è personale perché il creditore
può rivalersi sull’intero patrimonio del garante.

Ipoteca
Diritto di garanzia su un determinato bene, normalmente un
immobile.
Il proprietario, che ha richiesto il mutuo, può continuare ad
abitar vi, affittarlo o venderlo.
Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può
ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere.

Perizia
La relazione effettuata da un tecnico, indicato o accettato dall’intermediario,
che attesta il valore dell’immobile da ipotecare.

Portabilità
Operazione che consente al cliente di estinguere il proprio
mutuo e di stipularne uno nuovo presso un altro intermediario,
senza il consenso dell’intermediario originario.
La legge prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura
del vecchio contratto di mutuo che la concessione del nuovo
finanziamento.

Rata
Pagamento che il cliente effettua periodicamente, secondo
cadenze stabilite nel contratto (mensili, trimestrali, semestrali,
annuali), per restituire la somma presa a prestito. La rata è
generalmente composta da una quota capitale, cioè il rimborso
della somma prestata, e da una quota interessi, costituita dagli
interessi dovuti per il mutuo.

Relazione notarile
Documento in cui il notaio certifica che il venditore è effettivamente
il proprietario e che sull’immobile da ipotecare non ci
sono vincoli, ad esempio un’altra ipoteca.

Rinegoziazione
Operazione con la quale sono modificati uno o più elementi
del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il
sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread
o le commissioni legate al mutuo.
Come la portabilità, anche questa operazione è completamente
gratuita.

Spese di istruttoria
Il rimborso chiesto dall’intermediario per le pratiche e le formalità
necessarie all’erogazione del mutuo.

Spread
La differenza fra il tasso di riferimento (per esempio l’Euribor
o l’Eurirs) e il tasso di interesse applicato.

TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale)
Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso
in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso.
Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio
spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.
Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili.
Il TAEG è un termine di confronto molto utile, soprattutto per
i mutui a tasso fisso, e deve essere sempre indicato nella
documentazione contrattuale.

Tasso a regime
A fini commerciali, gli intermediari possono offrire interessi
particolarmente vantaggiosi nei primi mesi del mutuo (“tasso
di ingresso”) e rimandare a un momento successivo all’erogazione
la determinazione definitiva del tasso, detto appunto “tasso a
regime”.

La differenza tra tasso di ingresso e tasso a regime può essere
anche consistente.
È quindi importante fare molta attenzione al carattere temporaneo
delle agevolazioni e ai criteri che determineranno il tasso a regime.

Tasso di interesse
L’indice, espresso in percentuale, della misura del compenso
(interessi) che spetta all’intermediario per l’erogazione del
finanziamento.

TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio)
Tasso pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e
delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura.
Per verificare se un tasso è usurario e, quindi, vietato, bisogna
individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui, aumentarlo
della metà e accertare che quanto richiesto dall’intermediario
non sia superiore.
Il TEGM è pubblicato sul cartello affisso nei locali dell’intermediario
o sul suo sito internet.


La guida pratica della Banca d'Italia - il mutuo per la casa in parole semplici

La Guida di carattere pratico ha lo scopo di illustrare e chiarire le definizioni fondamentali di questo prodotto finanziario finalizzato a chiunque voglia mettere su casa.
La guida è strutturata in maniera semplice e chiara e contiene interessanti indicazioni, tra cui:

• come scegliere il mutuo
• i vari tipi di mutuo
• quanto costa il mutuo
• prima di firmare il mutuo
• le principali attenzioni di un importante impegno finanziario
• chi contattare in caso di chiarimenti e reclami
• guida al mutuo dalla A alla Z
• i diritti di chi accede ad un mutuo
• memorandum

Clicca qui o sull'icona per scaricare la Guida della Banca d’Italia al mutuo per la casa in pdf

Tutto sui mutui casa: Dalla richiesta alla stipula...

L’istruttoria

Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo.


I documenti

Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:

• informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi informazioni che certificano la capacità di reddito:
• per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico)
• per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, l’estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti
• informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del “compromesso” di vendita, la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

Le garanzie

La prima garanzia che l’intermediario richiede è l’ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere il bene se il cliente non può restituire il finanziamento.
Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia.
Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo.
Venderlo può essere più complicato. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre l’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile.

Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo. Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero finanziamento con tutti i suoi beni.


I tempi di erogazione

I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni.


I principali passi:

• richiesta e presentazione dei documenti
• valutazione del reddito
• perizia tecnica e relazione notarile
• delibera finale sulla concessione del finanziamento
• firma del contratto
• erogazione del mutuo.

Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi. Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.


Quali sono i diritti del cliente?

Al momento di scegliere il cliente può:

• Ottenere gratuitamente e portare con sé il Foglio Informativo, che illustra caratteristiche, rischi e costi del mutuo.
• Ottenere gratuitamente e portare con sé il Foglio Comparativo con le informazioni generali sui tipi di mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale offerti dall’intermediario.
• Ottenere gratuitamente e portare con sé una copia completa del contratto e/o il Documento di Sintesi, anche prima della conclusione e senza impegno per le parti.
• Avere a disposizione anche sul sito internet dell’intermediario il Foglio Informativo e il Foglio Comparativo. Se è possibile concludere il contratto online, avere la copia completa del contratto con il Documento di Sintesi.
• Conoscere il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) del mutuo.
• Consultare il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) previsto dalla “legge antiusura” (legge n. 108/96) sul cartello affisso nei locali dell’intermediario o sul suo sito internet.

Cosa fare al momento di firmare?

1. Prendere visione del Documento di Sintesi, che riporta tutte le condizioni economiche ed è unito al contratto.
2. Non avere condizioni contrattuali sfavorevoli rispetto a quelle pubblicizzate nel Foglio Informativo e nel Documento di Sintesi.
3. Scegliere il canale di comunicazione, digitale o cartaceo, attraverso il quale ricevere le comunicazioni.
4. Ricevere una copia del contratto, firmato dall’intermediario, e una copia del Documento di Sintesi, da conservare.
5. Ricevere l’attestazione della conclusione del contratto, la copia dello stesso contratto e del Documento di Sintesi, se la stipula avviene online. Durante il rapporto contrattuale
6. Ricevere comunicazioni periodiche sull’andamento del rapporto almeno una volta l’anno, mediante un rendiconto e il Documento di Sintesi. Il cliente ha 60 giorni per contestare il rendiconto dal momento in cui lo riceve.
7. Ricevere dall’intermediario la proposta di qualunque modifica delle condizioni contrattuali, facoltà generalmente prevista nel contratto. La proposta deve arrivare con un preavviso di almeno 30 giorni e indicare il motivo che giustifica la modifica.
8. La proposta può essere respinta entro 60 giorni, ponendo fine al contratto.

Trasferire il contratto presso un altro intermediario senza pagare alcuna penalità né oneri di qualsiasi tipo (è la cosiddetta “portabilità” > Una volta stipulato il mutuo).
• Proseguire il rapporto contrattuale anche nel caso di ritardo nel pagamento di una rata, purché il mutuo sia garantito da ipoteca e il ritardo non si verifichi per più di sette volte nel corso del rapporto contrattuale. Altrimenti l’intermediario può anche porre fine al rapporto a causa di tale inadempimento.

Ottenere a proprie spese, entro 90 giorni dalla richiesta, copia della documentazione sulle singole operazioni degli ultimi dieci anni. La richiesta può essere fatta anche dopo l’estinzione del mutuo.

Estinguere in anticipo, in tutto o in parte, i mutui stipulati per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati all’abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale, senza pagare compensi, né oneri e penali.

Per gli altri tipi di mutuo, quando c’è un’ipoteca, è possibile estinguere in anticipo il rapporto contrattuale, in tutto o in parte, pagando un unico compenso stabilito dal contratto nel rispetto dei criteri previsti dalla legge.


Dopo la chiusura

Ricevere il rendiconto, con il riepilogo di tutte le operazioni effettuate, e il Documento di Sintesi.


Le attenzioni del cliente

1. Non indebitarsi troppo per le proprie possibilità.
2. Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere nel tempo, sia per una persona sia per una famiglia. Già al momento della richiesta, è essenziale valutare se le proprie entrate sono sufficienti per pagare le rate. Durante il periodo del mutuo possono infatti accadere eventi imprevisti che richiedono nuove uscite (spese mediche, per la casa, per i figli) oppure che fanno diminuire le entrate (perdita del lavoro, cassa integrazione, malattie).
3. Prima di ogni ulteriore richiesta di mutuo o finanziamento, considerare sempre se non ci si stia indebitando troppo.
4. Verificare che il tasso applicato non sia usurario. Al momento della stipula il tasso di interesse non può superare la soglia dell’usura, una soglia definita dalla Banca d’Italia per conto del Ministro dell’Economia e delle Finanze e pubblicata sul sito www.bancaditalia.it/vigilanza/contrasto_usura/Tassi. Se nel contratto sono stati stabiliti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi.
5. Pagare le rate con puntualità, perché le conseguenze possono essere anche gravi. Se non si pagano con puntualità le rate, l’intermediario applica gli interessi di mora, che si aggiungono alle somme dovute. Nei casi più gravi, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto.
6. Se l’intermediario è una banca, questa può sciogliere il contratto per:

• mancato pagamento anche solo di una rata
• ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento anche di una sola rata
• ritardo (tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza) nel pagamento della rata per più di sette volte.

Lo scioglimento del contratto comporta la restituzione immediata del debito residuo. Se il cliente non può saldare il debito, l’intermediario può ottenere il pignoramento dell’immobile ipotecato e la sua vendita all’asta. Se c’è un fideiussore, anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto.L’intermediario può inoltre segnalare il cliente non affidabile alla Centrale dei Rischi, segnalazione che compromette la possibilità diottenere finanziamenti in futuro.
In caso di difficoltà a pagare le rate, cercare subito
una soluzione con l’intermediario.
Se il cliente non riesce a pagare sempre e con puntualità le rate del mutuo, è consigliabile che si rivolga all’intermediario per cercare insieme una soluzione.


Le soluzioni possibili:

• la rinegoziazione del mutuo, per allungare la durata complessiva del finanziamento e avere così rate più basse
• la sospensione temporanea dei pagamenti, per superare il momento di difficoltà In caso di difficoltà a pagare il mutuo, evitare di rivolgersi a operatori non iscritti negli albi previsti dalla legge.

Nei casi stabiliti dalla legge, si può ricorrere ai fondi pubblici di sostegno quali:

• Fondo di prevenzione dell’usura
• Fondo di solidarietà per le vittime dell’usura.

Tratto da Rivaluta

Come orientarsi tra i mutui? Cosa sapere per poter scegliere un tasso fisso, variabile o misto...Il Vademecum del Mutuo Casa!!!

È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.
È utile per questo richiedere il Foglio Comparativo, in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.
Confrontare le offerte di più intermediari

I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto.


I principali tipi di mutuo:

• Mutuo a tasso fisso: Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire sin dal momento della firma del contratto. A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

• Mutuo a tasso variabile: Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza secondo le oscillazioni del parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è l’aumento imprevedibile dell’importo o del numero delle rate. A parità di durata, i tassi variabili all'inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare le rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

• Mutuo a tasso misto:Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. Questa flessibilità può comportare un tasso maggiore. Il tasso misto è consigliabile a chi, al momento della stipula, preferisce non prendere ancora una decisione definitiva sul tipo di tasso.

• Mutuo a due tipi di tasso: Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

• Mutuo a tasso agevolato: In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi del mutuo.

Altri elementi da considerare sul mutuo

• Parametro di riferimento e spread: Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari, cui l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato. Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs, per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

Quale durata è più conveniente?

La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto e incide sull'importo della rata.
A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate ma più basso l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più leggere le rate.

Esempio
Prendiamo un mutuo di importo pari a 100.000 euro, con un tasso fisso del 5,5%.
Ipotizzando una durata di 10 anni, il cliente pagherà rate mensili di 1.085 euro, restituendo all'intermediario il capitale, più 30.232 euro di interessi.

A parità di condizioni, se la durata fosse di 20 anni, la rata sarebbe più bassa (688 euro) ma gli interessi complessivamente pagati sarebbero maggiori (65.093 euro).


Da cosa è composta la rata di un mutuo?

 La rata è composta da due elementi:

1. quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito
2. quota interessi, cioè l’interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.
In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente.
All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.
La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.

Esempio
Consideriamo ancora un prestito di 100.000 euro al tasso fisso del 5,5%, con un piano di ammortamento di 10 anni e con rate mensili.

La rata da pagare sarà sempre di 1.085 euro.

Mentre nella prima rata la quota capitale è di 627 euro e la quota interessi di 458 euro, nell’ultima la quota capitale sarà di 1.080 euro e la quota interessi di 5 euro.

Imposte e agevolazioni fiscali

Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.
L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma percepita dal cliente è inferiore all’importo concesso.
Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli.
Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti.

Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Altri costi da aggiungere

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

• il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria che può essere calcolato sia in misura fissa sia in misura percentuale sull’ammontare del finanziamento
• le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare
• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
• il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito 

altre spese:

• commissione annua di gestione pratica,
• spese incasso rata,
• spese invio comunicazioni (l’elenco completo delle spese è nel Foglio Informativo).

Altri confronti utili

Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sui Fogli Informativi.

Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall'intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata).

Tratto da Rivaluta

Come scegliere il mutuo migliore per noi?Cosa sapere...

Quando si effettua la scelta si deve pensare qual è il miglior mutuo rispetto alle proprie esigenze alle proprie capacità economiche e alle proprie caratteristiche personali; poiché non esiste un tasso migliore o un mutuo più conveniente in assoluto.

Il fattore che, oggi, dovrebbe condizionare di più le vostre scelte è proprio lo scenario economico attuale, che ha portato i tassi di riferimento ai minimi storici ma ha fatto sì che le banche alzassero gli spread a livelli mai visti prima, e sta creando una situazione di calo del valore reale degli immobili che in molti casi renderà impossibile la surroga.

Analisi della capacità reddituale e delle necessità

Anche in presenza di regole più o meno comuni a tutti gli istituti di credito ci sono banche che richiedono determinate garanzie, altre invece più permissive.

1. E’ il caso del rapporto rata reddito: la maggior parte delle banche applicano il principio del 30%, ossia la rata del mutuo non deve superare il 30% del proprio reddito. Tuttavia alcuni istituti di credito sono più permissivi arrivando a valutare anche rapporti rata reddito del 40%. 


2. E’ bene, quindi, effettuare un’analisi della propria capacità reddituale per capire a quale prodotto possiamo accedere e quale è fuori dalla nostra portata.


3. Nel caso di un mutuo per acquisto poi molte banche concedono solo l’80% del valore dell’immobile ma alcune si spingono fino al 90 o addirittura fino a finanziare l’intero importo. Stesso discorso vale per i mutui per ristrutturazione: alcuni istituti di credito finanziano l’intero importo dei lavori di ammodernamento del nostro immobile mentre altri ne finanziano solo una parte.

Qundi per riepilogare se non sai come scegliere un mutuo devi per prima cosa avere chiari i seguenti punti:

La tua capacità reddituale;

L’importo necessario all’acquisto o alla ristrutturazione;

Il valore dell’immobile o dei lavori di ammodernamento.

Tassi di interesse

Un altro aspetto importante della scelta di un mutuo è il tasso di interesse: chi preferisce un importo che rimanga invariato per tutta la durata del finanziamento opterà per i mutui a tasso fisso.

Questa soluzione è particolarmente indicata per i lavoratori dipendenti che così potranno calcolare senza sorprese l’incidenza della rata del mutuo sul proprio budget familiare.

Chi, invece, preferisce avere una rata iniziale più bassa può optare per i mutui a tasso variabile assoggettandosi, però, all'andamento del mercato dei tassi.

Oltre ai mutui a tasso fisso e variabile, che sono i più utilizzati e conosciuti, ci sono altre forme molto interessanti: i mutui a tasso variabile con rata protetta, rata costante e a tasso misto.

Nel tasso variabile a rata protetta viene stabilito in anticipo la percentuale massima oltre cui il tasso di interesse non può più crescere, mentre nel rata costante ad ogni variazione del tasso aumenterà o diminuirà la durata del mutuo mantenendo invariato l’importo della rata.

Il tasso misto, invece, è una tipologia di mutuo che ti permette di “cambiare in corsa”, ossia ti permette di passare da fisso a variabile o viceversa una volta durante la durata del mutuo approfittando di eventuali variazioni.

In questo particolare periodo di crisi economica, ad esempio, si potrebbe sfruttare il tasso variabile per partire con una rata bassa e spostarsi sul fisso non appena i tassi torneranno a crescere.

Un altro consiglio per la scelta del mutuo è considerare il rapporto creditizio come un “investimento attivo”, che, in quanto tale, può essere rivisto con eventuali operazioni di rinegoziazione (con la propria banca) o, nella peggior delle ipotesi, di surroga (con un altro istituto). Bisogna pertanto tenersi pronti a rimodulare le condizioni contrattuali che sono state sottoscritte in precedenza.


Cosa sapere...
Nel decalogo per la scelta del mutuo, un’attenzione particolare va dedicata all'analisi dei costi, che non deve limitarsi al solo spread. Per avere un’indicazione puntuale e completa sul costo complessivo del finanziamento (comprese le spese di apertura della pratica creditizia), si deve considerare il Taeg (Tasso annuo effettivo globale), che, calcola il preventivo sulla richiesta personale e non su dati generici (come, invece, avviene nel foglio informativo).

Bisogna, inoltre, prestare molta attenzione alle polizze assicurative Cpi (Credit protection insurance) e sulla vita, che numerose banche propongono a garanzia del finanziamento in caso di morte o perdita del lavoro del mutuatario. La stipula di un’assicurazione a protezione del credito è a discrezione del richiedente e comporta necessariamente un aumento della rata mensile. In più, dopo le recenti modifiche alla normativa, il cliente è libero di sottoscrivere tali polizze anche presso enti terzi, e non per forza presso lo stesso istituto che eroga il mutuo.

Le raccomandazioni finali riguardano anche la data di accensione del mutuo (deve coincidere il più possibile con quella di avvio del piano di ammortamento e, quindi, del pagamento della prima rata in modo tale da pagare interessi di pre-ammortamento più ridotti) e al valore dell’ipoteca (diversamente a quello che si pensa, la parcella notarile viene calcolata non sul prestito, ma sul valore ipotecato).


Tre consigli pratici 
- Al momento di scegliere un mutuo a tasso variabile, non chiedetevi solo se siete in grado di onorare la rata oggi (si presume che la risposta sia sì), ma anche se sarete in grado di farlo domani se i tassi dovessero tornare ai livelli di dodici mesi fa. Il variabile è un rischio che dovete essere certi di poter correre.
- Anche se molte banche ve lo presentano il giorno stesso della firma, cercate sempre di far leggere il contratto a una persona esperta e fidata prima di firmarlo.
- Se avete difficoltà a pagare la rata del mutuo perché avete perso il lavoro o perché la rata ha subito un'impennata, andate in banca ed esponete il vostro problema. Le banche non hanno interesse ad avere clienti insolventi. In situazioni gravi anche l'allungamento del mutuo può essere un buon compromesso.

Requisiti essenziali per ottenere un mutuo casa

Molti di voi si chiederanno quali sono i requisiti per poter richiedere il mutuo.
Per richiedere ed ottenere un mutuo in banca, infatti, bisogna essere in possesso di alcuni importanti requisiti:


Tre condizioni per ottenere un mutuo

• 1 Soldi: Il rapporto tra la somma erogata e il valore della casa (loan to value) di norma è sempre stato l’80%.  In passato però le banche non disdegnavano di superare questa quota arrivando fino al 100%. Ora l’80% è una barriera invalicabile e in certi casi si fa fatica ad ottenere il 60% se non si hanno tutti i requisiti. Inoltre anche le perizie sono più rigorose. Il mutuatario deve quindi mettere ora almeno il 20-40% del costo della casa.

• Lavoro a tempo  indeterminato: oggi la qualità del posto di lavoro è importante. Difficilmente viene dato credito ai lavoratori atipici e a tempo determinato. Il problema è che in Italia c’è un alto tasso di disoccupazione giovanile e chi ha un posto di lavoro solitamente è comunque precario. I giovani quindi, che ovviamente più necessitano del finanziamento casa,  devono ricorrere all'aiuto dei parenti che fanno da garanti e spesso divengono anche cointestatari del mutuo.

•  Reddito: da sempre le banche, per verificare la sostenibilità per il cliente dell’indebitamento, fanno ricorso al rapporto rata – reddito. Se negli ultimi anni bastava un rapporto del 35-40% ora non deve essere superiore al 25-30%.  In pratica per avere un mutuo che costa 600 euro al mese bisogna dimostrare di avere almeno 2.000 euro di stipendio. Inoltre mentre le rate sono aumentate a causa degli alti spread applicati dalle banche, gli stipendi sono fermi. I molti casi quindi chi necessita di un finanziamento per la casa deve ricorrere ai genitori o ad altri parenti i quali non solo versano la quota di soldi necessari a pagare l’abitazione, ma forniscono garanzie alla banca. Sempre più spesso poi il mutuo è intestato a genitori e figli, con il genitore che quindi partecipa direttamente e in solido all'operazione.

I requisiti per ottenere il mutuo

i requisiti fondamentali per poter ottenere il finanziamento desiderato, si possono dividere in:

• requisiti legali;
• requisiti economici.

I requisiti legali necessari al fine di ottenere un mutuo sono:

• essere cittadini italiani con residenza in Italia;
• essere cittadini di stati membri della comunità europea (CEE);
• essere cittadini di stati non membri della comunità europea ma residenti in Italia;
• essere maggiorenni (18 anni);
• ogni istituto valuta, a seconda del caso, una massima età.

I documenti solitamente richiesti per la verifica delle condizioni legali del futuro mutuatario sono: copia della carta d'identità e del codice fiscale, i certificati di residenza, di stato di famiglia, di nascita, di cittadinanza e di stato civile, l'atto di matrimonio per i coniugi o la sentenza di divorzio o separazione per gli ex-coniugati.

In aggiunta ai requisiti legali, l'istituto richiede la valutazione di alcune caratteristiche economiche, per assicurarsi che il richiedente sia affidabile e capace di sostenere il pagamento delle rate.

Per decidere se erogare il mutuo l'istituto prenderà in esame la seguente documentazione di tipo reddituale:

• i lavoratori dipendenti: dovranno esibire copia del modello 101 (CUD), delle ultime buste paga e dell'attestato di servizio;
• i liberi professionisti o aziende: dovranno presentare copia del modello Unico, dell'estratto della camera di commercio, dell'atto costitutivo e, solo se professionisti, dell'attestato d'iscrizione all'albo.

E' possibile che l'istituto richieda ulteriori documentazioni specifiche per casi economici o familiari particolari. Inoltre, in base al tipo di mutuo da erogare, risultano necessari altri documenti tecnici (ad esempio, per l'acquisto di un immobile bisogna presentare copia del compromesso, del certificato di abitabilità, della planimetria catastale, ecc.).

Dopo l'analisi di tutti i dati, la banca può pronunciare il parere di fattibilità sull'erogazione del mutuo. Nel caso di giudizio positivo, viene accettata la richiesta di finanziamento e l'istituto si preoccupa di fissare una data per la stipula dell'atto pubblico di prestito con il richiedente.

Tipologie di Tasso e Spread

L’importo della rata del mutuo è determinato dalla somma erogata, dalla durata del mutuo e dal tasso di interesse pagato alla banca. Quest’ultimo viene espresso in termini percentuali su base annua (per es. mutuo con 3,5% di interessi annuali).

I tassi di interesse utilizzati:

• Tasso fisso: quando si stipula un mutuo a tasso fisso la rata rimane fissa per tutto il periodo di rimborso del finanziamento. Il tasso fisso che determina il piano d’ammortamento è costruito come somma tra l’IRS (indice di riferimento per tassi fissi) e lo spread (il margine di guadagno della banca) oppure viene comunicato dagli istituti di credito come tasso fisso “finito” (calcolato già come somma di IRS e spread).

• Tasso variabile: se si stipula un mutuo a tasso variabile l’importo della rata potrà variare da rata a rata (quindi mensilmente, trimestralmente o semestralmente). Il tasso variabile viene espresso come somma tra l’Euribor (indice di riferimento per tassi variabili) e lo spread (il margine di guadagno della banca). La variazione è dovuta alla variazione dell’indice Euribor utilizzato per la costruzione del tasso variabile.

• Tasso misto: questo tasso prevede la possibilità di modificare durante il corso dell’ammortamento la tipologia di tasso applicato, da fisso a variabile e viceversa, ed in genere a scadenze predefinite, per esempio ogni 2, 3 o 5 anni.

• Tasso variabile con cap: il  tasso variabile con cap (dove cap sta per “tetto massimo”), permette di beneficiare di un tasso variabile - normalmente più basso rispetto al fisso - ma con la garanzia di un tetto massimo oltre il quale il tasso variabile non potrà mai salire a prescindere dalla condizioni del mercato dei tassi Euribor. Per la costruzione del tasso variabile con tetto massimo le banche sono solite utilizzare uno spread più alto rispetto allo spread applicato ai classici mutui a tasso variabile.

• Tasso variabile a rata costante e durata variabile: il tasso variabile a rata costante combina le caratteristiche del tasso variabile con quelle del tasso fisso. La rata mensile da restituire è costante per tutta la durata del mutuo mentre a variare è la durata del mutuo che si allunga se i tassi d'interesse crescono e si accorcia quando accade il contrario. L'allungamento della durata oltre quella originaria è normalmente definito in un termine massimo in contratto.

• Tasso variabile offset: il tasso variabile offset consente di legare il proprio mutuo alla giacenza media del proprio conto corrente attivo presso la stessa banca. Ogni mese la quota di interessi della rata è calcolata non sul capitale residuo ma sulla differenza tra capitale residuo e giacenza media del conto corrente. Si ottiene così una riduzione della quota di interessi da rimborsare ogni mese e quindi della rata mensile; anche in questo caso, le banche sono solite utilizzare uno spread più alto rispetto allo spread applicato ai classici mutui a tasso variabile.

Spread, EurIRS, Euribor, TAEG:

• Spread:Il tasso di interesse applicato ad un mutuo,ossia una percentuale di guadagno della banca. E' calcolato con l'indice di riferimento preso in considerazione: per i mutui a tasso variabile sarà pari all'Euribor (o un altro indice quale il tasso BCE) più lo spread: per il tasso fisso sarà pari all'Eurirs di periodo più lo spread. Sia l'IRS che l'EURIBOR  non rappresentano il tasso reale applicato. Il tasso applicato dalle banche ai mutui è quindi dato dalla somma di due componenti:(IRS o EURIBOR) + SPREAD = TASSO REALE

• Euribor: è il tasso di riferimento interbancario diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i propri depositi in prestito. L’Euribor è utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso variabile.

• EURIRS o IRS: è il tasso di riferimento interbancario diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate Swap. L’IRS è utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso.

• BCE: è il tasso di riferimento emanato dalla Banca Centrale Europea (BCE) e rappresenta il tasso al quale la Banca Centrale Europea concede prestiti alle banche operanti nell’Unione Europea. Il BCE è utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso variabile.

• TAEG:è il tasso che indica il costo complessivo di un credito erogato da banche e da altri intermediari finanziari. Il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), oltre al rimborso del capitale e al pagamento degli interessi sono di norma incluse le seguenti voci e spese:
• le spese di istruttoria;
• le spese di revisione del finanziamento;
• le spese di apertura e chiusura della pratica di credito;
• le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate, se stabilite dal creditore;
• le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore ed intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito in caso di morte, invalidità, infermità del soggetto finanziato;
• il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo, se necessaria per l'ottenimento del credito;
• ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento.

         Voci escluse:

• le spese e l'onorario del notaio (quando richiesto);
• le imposte relative alla stipula del contratto;
• le spese legali per l'eventuale recupero forzoso del credito;
• gli interessi di mora

Il fatto che nel TAEG siano inclusi altri costi, oltre alla restituzione del capitale avuto in prestito e agli interessi veri e propri, comporta che il costo complessivo del finanziamento possa arrivare ad essere di molto superiore al semplice “Tasso Nominale” dichiarato dal soggetto finanziatore e possa avere, in certi casi, effetti importanti per quanto riguarda il possibile sforamento dalle soglia fissate per i "tassi usurari".

Cos'è un mutuo?

Il mutuo trova definizione giuridica nell'ordinamento italiano nell’art. 1813 del Codice Civile.

Il mutuo è il principale contratto di prestito e consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte di quest’ultimo dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro nel corso di alcuni anni.

Nonostante il mutuatario diventi proprietario del denaro che gli è stato dato in prestito, il mutuo è a titolo oneroso. Infatti, dopo essere entrato in possesso di una certa somma di denaro per un certo periodo di tempo, il richiedente dovrà far fronte al pagamento delle rate di restituzione, alle quali verrà associato un costo: gli interessi, che saranno proporzionati alla consistenza del mutuo ed alla sua durata.

Prima di concedere il mutuo, la banca verifica che il richiedente sia effettivamente in grado di restituire la somma ricevuta e per cautelarsi dal mancato rimborso del prestito pone un'ipoteca sull'immobile. Usualmente viene finanziato fino all'80% del suo valore, in alcuni casi però possono essere concessi mutui che coprono fino al 100% del valore. In particolare, può accadere per i Mutui Prima Casa, che sono destinati all'acquisto dell'abitazione principale del nucleo familiare.

Per ottenerne un mutuo bisogna dimostrare di avere un reddito stabile da lavoro dipendente o autonomo; le caratteristiche di un mutuo prima casa sono legate a vari fattori, tra cui l'istituto che lo eroga, la retribuzione e la condizione lavorativa di chi lo chiede e il tipo di immobile da acquistare.

Il mutuo è un atto pubblico e come tale deve essere redatto davanti un notaio, il quale lo trascriverà in pubblici registri. Il compito del notaio è quello di garantire un equilibrio contrattuale, rendendo più chiari i diritti ed i doveri dei soggetti coinvolti, indicando le soluzioni migliori per i contraenti ed eliminando eventuali clausole troppo complicate o sproporzionatamente a favore di una delle due parti.

TIPOLOGIE DI MUTUO:

• Mutuo per l’acquisto: E’ finalizzato all’acquisto di un immobile da destinare a “prima” o “seconda” casa. L’importo erogabile solitamente è l’80% del valore stimato dell’immobile (50/60% se si tratta di uffici). Se il mutuo è relativo all’acquisto della prima casa sono previste agevolazioni di natura fiscale.
• Mutuo di ristrutturazione: E’ finalizzato alla ristrutturazione di un’immobile di proprietà. I passaggi per richiedere un mutuo sono gli stessi che occorrono per l’acquisto, anche se in qualche caso vengono richieste informazioni sulle opere da realizzare, i tempi necessari e i costi, le eventuali pratiche catastali. I mutui di ristrutturazione, soggetti a concessione edilizia, godono di un regime fiscale di favore.
• Mutuo di sostituzione, rifinanziamento e Liquidità: Nel caso in cui il mutuatario non sia soddisfatto dalle condizioni del proprio mutuo può sostituirlo con quello di un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose. In questo caso la nuova banca si occupa di estinguere il finanziamento originario e procedere con una nuova iscrizione ipotecaria che sostituisce la precedente. La sostituzione può avvenire anche tramite procedura di portabilità del mutuo (surroga) stabilita dal decreto Bersani. Oltre alla sostituzione, il mutuatario può chiedere il rifinanziamento del precedente mutuo ottenendo così ulteriore liquidità. Infine, se l’immobile è libero da ipoteche, il cliente può richiedere anche la sola liquidità.

I mutui si dividono in tre categorie: ipotecario, fondiario e chirografario:

• Mutuo ipotecario: sono mutui garantiti dalla costituzione di un’ipoteca su uno o più beni del debitore o di un terzo e normalmente vengono concessi per avere liquidità o per acquistare immobili ad uso diverso ai fini abitativi (per quest’ultimo caso, l’acquisto avviene più agevolmente per il tramite del mutuo fondiario ove i tassi applicati solitamente sono più bassi).
• Mutuo fondiario: si intende la concessione da parte degli istituti di credito di finanziamenti a lungo-medio termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. inoltre, l'importo del finanziamento non supera l'80% del valore dell'immobile offerto in garanzia.
• Mutuo chirografario: si tratta di mutui di basso importo, non oltre i 30.000 euro in genere, in cui la garanzia del pagamento del debitore (mutuatario) avviene attraverso la sola firma di un documento, detto chirografo, e non attraverso garanzie reali quali ipoteca e fidejussione. inoltre, sia le durate che gli importi finanziati sono di molto inferiori a quelli del mutuo fondiario.