Il piano d' ammortamento mutuo è il processo attraverso il quale viene gradualmente restituito il capitale oggetto del contratto di mutuo, insieme alla relativa quota di interessi. La scelta del piano d' ammortamento mutuo determina l'ammontare della rata:
rata costante in cui quota capitale e quota interessi rimangono uguali per tutta la durata del mutuo
rata decrescente in cui la somma tra quota capitale e quota interessi decresce al crescere del numero delle rate pagate.
Esistono diversi piani di ammortamento di un mutuo:
Ammortamento del mutuo alla francese
E’ il più utilizzato nella prassi e prevede una modalità di rimborso del finanziamento a rata costante.
La rata comprende sempre la somma della quota interesse + quota capitale; la quota d'interessi sarà la massima di tutto il periodo di restituzione e sarà pagata posticipatamente.
La quota di capitale da rimborsare si calcola sottraendo all'importo della rata totale, la quota d'interessi pagata durante il periodo di restituzione.
Al termine del piano d' ammortamento del mutuo il capitale oggetto dovrà essere integralmente rimborsato e la quota d'interessi deve essere sempre pagata.
Al principio del piano d' ammortamento le rate avranno una quota d'interesse maggiore e una quota di capitale minore, la relativa proporzione si invertirà con il trascorrere del piano d' ammortamento.
Piano d'ammortamento all'italiana
Questo piano di ammortamento prevede un importo variabile della rata. Il capitale che viene rimborsato alla scadenza di ogni rata è fisso e gli interessi che, sommati alla quota fissa del capitale rimborsato, determineranno l'importo delle rate del piano d' ammortamento, andranno decrescendo perché calcolati su una quota residua di capitale da rimborsare via via minore.
Attraverso il piano d'ammortamento del mutuo all'italiana l'importo in valore nominale della rata dovrebbe man mano decrescere (salvo gli effetti di eventuali modifiche del tasso d'interessi).
Piano d'ammortamento tedesco
Così come il piano d' ammortamento alla francese, è caratterizzato dalla rata costante.
Anche nel piano d'ammortamento del mutuo tedesco la quota d'interessi pagata nelle rate determina l'ammontare del capitale rimborsato in quanto gli interessi maturati nel periodo debbono naturalmente essere sempre pagati.
A differenza del piano d' ammortamento alla francese, il pagamento degli interessi avviene in via anticipata, cioè all'inizio del periodo in cui gli stessi matureranno. La prima rata, di soli interessi, sarà pagata in coincidenza con il momento di rilascio del prestito conseguentemente, l'ultima rata concretamente pagata sarà composta esclusivamente dal capitale (in quanto gli interessi saranno stati pagati con la rata precedente).
Il pagamento degli interessi in via anticipata, nel piano d'ammortamento tedesco, determina un abbassamento del loro valore nominale (rispetto ad un equivalente piano d'ammortamento alla francese).
Piano d'ammortamento americano
Ammortamento con quote di accumulazione a due tassi, caratterizzato dallo svolgimento contemporaneo di un’operazione di investimento abbinata a quella di finanziamento. In estrema sintesi, la rata viene separata in due parti: la prima è destinata a sostenere gli interessi del finanziamento, il cui debito residuo rimane invariato, mentre la seconda viene investita in un piano di accumulo, retribuito ad un tasso differente da quello di finanziamento (di solito inferiore), il cui obiettivo è di dare origine ad un importo pari al debito contratto inizialmente, per poi estinguerlo. Una geniale applicazione di questo piano di ammortamento prevedrebbe l'abbinamento di un mutuo ipotecario e di una polizza vita ad accumulo del capitale: in questo modo si otterrebbe un effetto estremamente amplificato della detraibilità fiscale: il mutuo presenterebbe un costo in interessi circa doppio rispetto ad un piano di ammortamento alla francese, a causa dell'esposizione dell'intero capitale per tutta la durata, e i versamenti sulla polizza vita sarebbero anch'essi detraibili accrescendo il vantaggio fiscale. Questa soluzione era stata studiata e proposta da alcune banche, ma in Italia ha avuto poca fortuna a causa dei limiti sempre più restrittivi introdotti dal fisco in merito alla detraibilità, e della modalità troppo complessa per essere compresa con facilità dal grande pubblico.
Nonostante il nome possa trarre in inganno, in Italia il piano di ammortamento più diffuso è quello a rata costante, o alla francese.
Merita poi una citazione un innovativo piano di ammortamento caratterizzato da maggiore complessità: si tratta di quello associato ai finanziamenti offset. Questo particolare prodotto di finanziamento prevede l’associazione al finanziamento di un conto corrente il cui saldo viene detratto dal capitale residuo su cui vengono computati gli interessi. In questo modo, se ad esempio si avesse un finanziamento con capitale residuo pari a 70.000 euro e si avesse una disponibilità di 20.000 euro nel conto corrente associato al finanziamento, gli interessi verrebbero computati sul capitale residuo al netto della disponibilità sul conto, quindi su un capitale residuo pari a 50.000 euro.
Si evidenzia infine che tutti i piani di ammortamento presentano poi un periodo iniziale in cui si rimborsano gli interessi ma non il capitale, detto per questo preammortamento. La motivazione alla base del preammortamento è riconducibile alle scadenze canoniche delle rate dei finanziamenti, di solito fissate alla fine del mese. Se ad esempio si stipula un finanziamento il giorno 21 del mese di aprile, in assenza di un periodo di preammortamento tutte le rate scadrebbero il giorno 21 dei mesi successivi. Attuando invece un preammortamento di 9 giorni, fino a fine mese, le rate presenteranno scadenze alla fine di ogni mese. Il periodo di preammortamento, al quale solitamente si applica lo stesso tasso applicato al fianziamento, si aggiunge all'ammortamento, comportando un lieve aumento della durata complessiva del rimborso: questa è la ragione per cui si preferisce stipulare a fine mese, periodo nel quale si concentrano le stipule di mutui. La durata del preammortamento varia da banca a banca, dipendendo da meccanismi interni di approvvigionamento del denaro, il che non consente di tracciare regole generali.
Qualche banca inoltre ha provato in passato a sfruttare il preammortamento come leva di marketing, consentendo ai mutuatari di richiedere preammortamenti anche di durata molto lunga, fino a diversi anni per i mutui di durata più lunga. Questa soluzione consentiva ai mutuatari di pagare rate più leggere nel periodo iniziale, di soli interessi, a fronte però di un appesantimento delle rate da pagare alla scadenza del preammortamento, gravate da quote capitale più pesanti.
Qui sotto potrete utilizzare il programma per effettuare il calcolo della rata del mutuo e una simulazione del piano di ammortamento.
Il calcolo viene effettuato utilizzando la formula per l'ammortamento alla francese.
Tratto da PrestitiOnLine e AvvocatoAndreani
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