Accollo o mutuo nuovo, cosa conviene?

Nel caso si voglia acquistare un immobile gravato da mutuo, sorge la necessità di valutare la convenienza di un accollo rispetto all'accensione di un nuovo mutuo.

Con l’accollo l’acquirente dell’immobile subentra nel rapporto di mutuo: è obbligato a pagare il debito residuo ed è vincolato a tutte le condizioni del mutuo preesistente. Naturalmente nel pattuire il prezzo di vendita dell’immobile sarà necessario considerare le rimanenti rate da pagare (debito residuo).
L'accollo è una pratica piuttosto comune quando si acquista la prima casa da proprietari che non hanno ancora estinto il proprio mutuo o quando si acquista direttamente dal costruttore.

DUE CASI:

1. se si acquista direttamente da proprietari: dal prezzo di vendita verrà sottratto l'importo residuo del mutuo, e alla stipula del contratto di vendita (rogito notarile), si provvederà al conguaglio della quota d'interessi relativi alla data di scadenza.
2. se si acquista direttamente dal costruttore: nel caso in cui abbia acceso un unico mutuo edilizio per la realizzazione di più immobili, bisogna verificare che questo abbia diviso il mutuo originario tra i vari immobili. tale divisione viene detta frazionamento del mutuo ovvero un'assegnazione di separate quote di mutuo ad ogni singola unita immobiliare e un'attribuzione ad ognuna di esse di una quota della relativa ipoteca. inoltre l'acconto versato, sommato all'ammontare del mutuo in accollo, non deve superare il prezzo pattuito per l'acquisto dell'immobile.

ESEMPIO: il prezzo dell'immobile è di euro 140.000 e la frazione di mutuo gravante sullo stesso è pari ad euro 100.000, l'acquirente corrisponderà al venditore la somma di euro 40.000 e pagherà il residuo prezzo dell'immobile accollandosi il mutuo per l'importo di euro 100.000

L’accollo può essere cumulativo o liberatorio. Nel primo caso il venditore (debitore originario) rimane obbligato con l’acquirente verso la banca creditrice fino all'estinzione del mutuo; nel secondo caso, il venditore viene liberato, tuttavia, per ottenere la massima garanzia è consigliabile sottoscrivere un atto notarile di accollo privativo tra venditore (debitore originario), acquirente (accollante) e banca.
E’ bene sottolineare che la banca potrebbe non accettare l’accollo a causa della mancanza dei requisiti di credito del nuovo mutuatario (accollante).


Vantaggi dell’accollo
Per l’acquirente: rispetto all'accensione di un nuovo mutuo, l’accollo consente di risparmiare sulle spese di apertura pratica (notarili, ipotecarie, peritali, imposta sostitutiva, ecc.), anche se molte banche richiedono il pagamento di una commissione di subentro per l’accollo (in genere 1% del debito residuo).
Con l’accensione di un nuovo mutuo, invece, anche se bisogna affrontare le spese di apertura pratica, di contro si ha la libertà di scegliere un mutuo forse più competitivo e che magari permette di risparmiare sul costo totale del finanziamento.

Per il venditore: il vantaggio principale era quello di evitare i costi di estinzione e di cancellazione dell’ipoteca (oggi annullati o ridotti grazie alla legge Bersani), a condizione però che la banca rilasciasse apposita liberatoria (in caso contrario, infatti, il venditore rischiava di dover sopperire alle eventuali rate non pagate dal nuovo proprietario).


Accollo mutuo del costruttore
Qualora si acquisti un’immobile di nuova costruzione da un’impresa costruttrice, quasi sicuramente si riceverà la proposta di accollo della relativa quota di mutuo edilizio stipulato dal costruttore.
Rispetto all'accollo fra privati, questa operazione potrebbe risultare più conveniente qualora il costruttore riuscisse a concordare tassi più competitivi che poi verrebbero trasferiti sul cliente.
Naturalmente è sempre buona regola fare dei confronti: magari il mutuo proposto dalla propria banca potrebbe essere talmente vantaggioso, rispetto all'accollo, da giustificare le maggiori spese di un nuovo mutuo (es. parcella notarile piena in luogo dell’atto di frazionamento, ecc.)


CONSIGLIO
Se acquistate da un costruttore fate attenzione prima di firmare la proposta di acquisto perchè spesso tra le clausole è previsto l’obbligo all’accollo del mutuo, è bene prima di firmare conoscere le condizioni del mutuo, l’eventuale commissione di subentro richiesta dalla banca e l’importo di tutte le spese che il costruttore intende addossarvi per concedervi l’accollo, ricordatevi che una volta firmata, la proposta è vincolante e c’è il rischio che le spese per l’accollo superino quelle richieste dalla banca e dal notaio per la stipula di un mutuo ex novo.
Qualora aveste intenzione di accollarvi il mutuo esistente tenete presente che soprattutto nel caso di accollo liberatorio, la banca richiederà tutta la documentazione anagrafica e reddituale dell’acquirente ed effettuarà l’analisi come se si trattasse della concessione di un nuovo mutuo, inoltre non è detto che vi mantenga le condizioni stabilite nel mutuo originario ma potrebbe adeguarle a quelle proposte per i nuovi mutui, quindi del mutuo originario in realtà rimarrebbe ben poco. Prima di accettare assicuratevi con anche che il venditore sia in regola con i pagamenti delle rate per evitare brutte sorprese in seguito.
In poche parole fate attenzione perchè non sempre l’accollo è la soluzione migliore per ottenere il mutuo.