Come orientarsi tra i mutui? Cosa sapere per poter scegliere un tasso fisso, variabile o misto...Il Vademecum del Mutuo Casa!!!

È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.
È utile per questo richiedere il Foglio Comparativo, in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.
Confrontare le offerte di più intermediari

I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto.


I principali tipi di mutuo:

• Mutuo a tasso fisso: Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire sin dal momento della firma del contratto. A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

• Mutuo a tasso variabile: Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza secondo le oscillazioni del parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria. Il rischio principale è l’aumento imprevedibile dell’importo o del numero delle rate. A parità di durata, i tassi variabili all'inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare le rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

• Mutuo a tasso misto:Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. Questa flessibilità può comportare un tasso maggiore. Il tasso misto è consigliabile a chi, al momento della stipula, preferisce non prendere ancora una decisione definitiva sul tipo di tasso.

• Mutuo a due tipi di tasso: Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

• Mutuo a tasso agevolato: In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento degli interessi del mutuo.

Altri elementi da considerare sul mutuo

• Parametro di riferimento e spread: Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari, cui l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato. Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs, per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

Quale durata è più conveniente?

La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto e incide sull'importo della rata.
A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate ma più basso l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più leggere le rate.

Esempio
Prendiamo un mutuo di importo pari a 100.000 euro, con un tasso fisso del 5,5%.
Ipotizzando una durata di 10 anni, il cliente pagherà rate mensili di 1.085 euro, restituendo all'intermediario il capitale, più 30.232 euro di interessi.

A parità di condizioni, se la durata fosse di 20 anni, la rata sarebbe più bassa (688 euro) ma gli interessi complessivamente pagati sarebbero maggiori (65.093 euro).


Da cosa è composta la rata di un mutuo?

 La rata è composta da due elementi:

1. quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito
2. quota interessi, cioè l’interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.
In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente.
All’inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.
La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.

Esempio
Consideriamo ancora un prestito di 100.000 euro al tasso fisso del 5,5%, con un piano di ammortamento di 10 anni e con rate mensili.

La rata da pagare sarà sempre di 1.085 euro.

Mentre nella prima rata la quota capitale è di 627 euro e la quota interessi di 458 euro, nell’ultima la quota capitale sarà di 1.080 euro e la quota interessi di 5 euro.

Imposte e agevolazioni fiscali

Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.
L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma percepita dal cliente è inferiore all’importo concesso.
Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli.
Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti.

Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Altri costi da aggiungere

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

• il compenso all’intermediario per le spese di istruttoria che può essere calcolato sia in misura fissa sia in misura percentuale sull’ammontare del finanziamento
• le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare
• le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari
• il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito 

altre spese:

• commissione annua di gestione pratica,
• spese incasso rata,
• spese invio comunicazioni (l’elenco completo delle spese è nel Foglio Informativo).

Altri confronti utili

Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sui Fogli Informativi.

Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall'intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata).

Tratto da Rivaluta