Come scegliere il mutuo migliore per noi?Cosa sapere...

Quando si effettua la scelta si deve pensare qual è il miglior mutuo rispetto alle proprie esigenze alle proprie capacità economiche e alle proprie caratteristiche personali; poiché non esiste un tasso migliore o un mutuo più conveniente in assoluto.

Il fattore che, oggi, dovrebbe condizionare di più le vostre scelte è proprio lo scenario economico attuale, che ha portato i tassi di riferimento ai minimi storici ma ha fatto sì che le banche alzassero gli spread a livelli mai visti prima, e sta creando una situazione di calo del valore reale degli immobili che in molti casi renderà impossibile la surroga.

Analisi della capacità reddituale e delle necessità

Anche in presenza di regole più o meno comuni a tutti gli istituti di credito ci sono banche che richiedono determinate garanzie, altre invece più permissive.

1. E’ il caso del rapporto rata reddito: la maggior parte delle banche applicano il principio del 30%, ossia la rata del mutuo non deve superare il 30% del proprio reddito. Tuttavia alcuni istituti di credito sono più permissivi arrivando a valutare anche rapporti rata reddito del 40%. 


2. E’ bene, quindi, effettuare un’analisi della propria capacità reddituale per capire a quale prodotto possiamo accedere e quale è fuori dalla nostra portata.


3. Nel caso di un mutuo per acquisto poi molte banche concedono solo l’80% del valore dell’immobile ma alcune si spingono fino al 90 o addirittura fino a finanziare l’intero importo. Stesso discorso vale per i mutui per ristrutturazione: alcuni istituti di credito finanziano l’intero importo dei lavori di ammodernamento del nostro immobile mentre altri ne finanziano solo una parte.

Qundi per riepilogare se non sai come scegliere un mutuo devi per prima cosa avere chiari i seguenti punti:

La tua capacità reddituale;

L’importo necessario all’acquisto o alla ristrutturazione;

Il valore dell’immobile o dei lavori di ammodernamento.

Tassi di interesse

Un altro aspetto importante della scelta di un mutuo è il tasso di interesse: chi preferisce un importo che rimanga invariato per tutta la durata del finanziamento opterà per i mutui a tasso fisso.

Questa soluzione è particolarmente indicata per i lavoratori dipendenti che così potranno calcolare senza sorprese l’incidenza della rata del mutuo sul proprio budget familiare.

Chi, invece, preferisce avere una rata iniziale più bassa può optare per i mutui a tasso variabile assoggettandosi, però, all'andamento del mercato dei tassi.

Oltre ai mutui a tasso fisso e variabile, che sono i più utilizzati e conosciuti, ci sono altre forme molto interessanti: i mutui a tasso variabile con rata protetta, rata costante e a tasso misto.

Nel tasso variabile a rata protetta viene stabilito in anticipo la percentuale massima oltre cui il tasso di interesse non può più crescere, mentre nel rata costante ad ogni variazione del tasso aumenterà o diminuirà la durata del mutuo mantenendo invariato l’importo della rata.

Il tasso misto, invece, è una tipologia di mutuo che ti permette di “cambiare in corsa”, ossia ti permette di passare da fisso a variabile o viceversa una volta durante la durata del mutuo approfittando di eventuali variazioni.

In questo particolare periodo di crisi economica, ad esempio, si potrebbe sfruttare il tasso variabile per partire con una rata bassa e spostarsi sul fisso non appena i tassi torneranno a crescere.

Un altro consiglio per la scelta del mutuo è considerare il rapporto creditizio come un “investimento attivo”, che, in quanto tale, può essere rivisto con eventuali operazioni di rinegoziazione (con la propria banca) o, nella peggior delle ipotesi, di surroga (con un altro istituto). Bisogna pertanto tenersi pronti a rimodulare le condizioni contrattuali che sono state sottoscritte in precedenza.


Cosa sapere...
Nel decalogo per la scelta del mutuo, un’attenzione particolare va dedicata all'analisi dei costi, che non deve limitarsi al solo spread. Per avere un’indicazione puntuale e completa sul costo complessivo del finanziamento (comprese le spese di apertura della pratica creditizia), si deve considerare il Taeg (Tasso annuo effettivo globale), che, calcola il preventivo sulla richiesta personale e non su dati generici (come, invece, avviene nel foglio informativo).

Bisogna, inoltre, prestare molta attenzione alle polizze assicurative Cpi (Credit protection insurance) e sulla vita, che numerose banche propongono a garanzia del finanziamento in caso di morte o perdita del lavoro del mutuatario. La stipula di un’assicurazione a protezione del credito è a discrezione del richiedente e comporta necessariamente un aumento della rata mensile. In più, dopo le recenti modifiche alla normativa, il cliente è libero di sottoscrivere tali polizze anche presso enti terzi, e non per forza presso lo stesso istituto che eroga il mutuo.

Le raccomandazioni finali riguardano anche la data di accensione del mutuo (deve coincidere il più possibile con quella di avvio del piano di ammortamento e, quindi, del pagamento della prima rata in modo tale da pagare interessi di pre-ammortamento più ridotti) e al valore dell’ipoteca (diversamente a quello che si pensa, la parcella notarile viene calcolata non sul prestito, ma sul valore ipotecato).


Tre consigli pratici 
- Al momento di scegliere un mutuo a tasso variabile, non chiedetevi solo se siete in grado di onorare la rata oggi (si presume che la risposta sia sì), ma anche se sarete in grado di farlo domani se i tassi dovessero tornare ai livelli di dodici mesi fa. Il variabile è un rischio che dovete essere certi di poter correre.
- Anche se molte banche ve lo presentano il giorno stesso della firma, cercate sempre di far leggere il contratto a una persona esperta e fidata prima di firmarlo.
- Se avete difficoltà a pagare la rata del mutuo perché avete perso il lavoro o perché la rata ha subito un'impennata, andate in banca ed esponete il vostro problema. Le banche non hanno interesse ad avere clienti insolventi. In situazioni gravi anche l'allungamento del mutuo può essere un buon compromesso.