Tutto sui mutui casa: Dalla richiesta alla stipula...

L’istruttoria

Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo.


I documenti

Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:

• informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi informazioni che certificano la capacità di reddito:
• per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico)
• per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, l’estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti
• informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del “compromesso” di vendita, la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

Le garanzie

La prima garanzia che l’intermediario richiede è l’ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere il bene se il cliente non può restituire il finanziamento.
Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia.
Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo.
Venderlo può essere più complicato. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre l’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile.

Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo. Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero finanziamento con tutti i suoi beni.


I tempi di erogazione

I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni.


I principali passi:

• richiesta e presentazione dei documenti
• valutazione del reddito
• perizia tecnica e relazione notarile
• delibera finale sulla concessione del finanziamento
• firma del contratto
• erogazione del mutuo.

Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi. Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.


Quali sono i diritti del cliente?

Al momento di scegliere il cliente può:

• Ottenere gratuitamente e portare con sé il Foglio Informativo, che illustra caratteristiche, rischi e costi del mutuo.
• Ottenere gratuitamente e portare con sé il Foglio Comparativo con le informazioni generali sui tipi di mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale offerti dall’intermediario.
• Ottenere gratuitamente e portare con sé una copia completa del contratto e/o il Documento di Sintesi, anche prima della conclusione e senza impegno per le parti.
• Avere a disposizione anche sul sito internet dell’intermediario il Foglio Informativo e il Foglio Comparativo. Se è possibile concludere il contratto online, avere la copia completa del contratto con il Documento di Sintesi.
• Conoscere il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) del mutuo.
• Consultare il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) previsto dalla “legge antiusura” (legge n. 108/96) sul cartello affisso nei locali dell’intermediario o sul suo sito internet.

Cosa fare al momento di firmare?

1. Prendere visione del Documento di Sintesi, che riporta tutte le condizioni economiche ed è unito al contratto.
2. Non avere condizioni contrattuali sfavorevoli rispetto a quelle pubblicizzate nel Foglio Informativo e nel Documento di Sintesi.
3. Scegliere il canale di comunicazione, digitale o cartaceo, attraverso il quale ricevere le comunicazioni.
4. Ricevere una copia del contratto, firmato dall’intermediario, e una copia del Documento di Sintesi, da conservare.
5. Ricevere l’attestazione della conclusione del contratto, la copia dello stesso contratto e del Documento di Sintesi, se la stipula avviene online. Durante il rapporto contrattuale
6. Ricevere comunicazioni periodiche sull’andamento del rapporto almeno una volta l’anno, mediante un rendiconto e il Documento di Sintesi. Il cliente ha 60 giorni per contestare il rendiconto dal momento in cui lo riceve.
7. Ricevere dall’intermediario la proposta di qualunque modifica delle condizioni contrattuali, facoltà generalmente prevista nel contratto. La proposta deve arrivare con un preavviso di almeno 30 giorni e indicare il motivo che giustifica la modifica.
8. La proposta può essere respinta entro 60 giorni, ponendo fine al contratto.

Trasferire il contratto presso un altro intermediario senza pagare alcuna penalità né oneri di qualsiasi tipo (è la cosiddetta “portabilità” > Una volta stipulato il mutuo).
• Proseguire il rapporto contrattuale anche nel caso di ritardo nel pagamento di una rata, purché il mutuo sia garantito da ipoteca e il ritardo non si verifichi per più di sette volte nel corso del rapporto contrattuale. Altrimenti l’intermediario può anche porre fine al rapporto a causa di tale inadempimento.

Ottenere a proprie spese, entro 90 giorni dalla richiesta, copia della documentazione sulle singole operazioni degli ultimi dieci anni. La richiesta può essere fatta anche dopo l’estinzione del mutuo.

Estinguere in anticipo, in tutto o in parte, i mutui stipulati per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati all’abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale, senza pagare compensi, né oneri e penali.

Per gli altri tipi di mutuo, quando c’è un’ipoteca, è possibile estinguere in anticipo il rapporto contrattuale, in tutto o in parte, pagando un unico compenso stabilito dal contratto nel rispetto dei criteri previsti dalla legge.


Dopo la chiusura

Ricevere il rendiconto, con il riepilogo di tutte le operazioni effettuate, e il Documento di Sintesi.


Le attenzioni del cliente

1. Non indebitarsi troppo per le proprie possibilità.
2. Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere nel tempo, sia per una persona sia per una famiglia. Già al momento della richiesta, è essenziale valutare se le proprie entrate sono sufficienti per pagare le rate. Durante il periodo del mutuo possono infatti accadere eventi imprevisti che richiedono nuove uscite (spese mediche, per la casa, per i figli) oppure che fanno diminuire le entrate (perdita del lavoro, cassa integrazione, malattie).
3. Prima di ogni ulteriore richiesta di mutuo o finanziamento, considerare sempre se non ci si stia indebitando troppo.
4. Verificare che il tasso applicato non sia usurario. Al momento della stipula il tasso di interesse non può superare la soglia dell’usura, una soglia definita dalla Banca d’Italia per conto del Ministro dell’Economia e delle Finanze e pubblicata sul sito www.bancaditalia.it/vigilanza/contrasto_usura/Tassi. Se nel contratto sono stati stabiliti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi.
5. Pagare le rate con puntualità, perché le conseguenze possono essere anche gravi. Se non si pagano con puntualità le rate, l’intermediario applica gli interessi di mora, che si aggiungono alle somme dovute. Nei casi più gravi, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto.
6. Se l’intermediario è una banca, questa può sciogliere il contratto per:

• mancato pagamento anche solo di una rata
• ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento anche di una sola rata
• ritardo (tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza) nel pagamento della rata per più di sette volte.

Lo scioglimento del contratto comporta la restituzione immediata del debito residuo. Se il cliente non può saldare il debito, l’intermediario può ottenere il pignoramento dell’immobile ipotecato e la sua vendita all’asta. Se c’è un fideiussore, anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto.L’intermediario può inoltre segnalare il cliente non affidabile alla Centrale dei Rischi, segnalazione che compromette la possibilità diottenere finanziamenti in futuro.
In caso di difficoltà a pagare le rate, cercare subito
una soluzione con l’intermediario.
Se il cliente non riesce a pagare sempre e con puntualità le rate del mutuo, è consigliabile che si rivolga all’intermediario per cercare insieme una soluzione.


Le soluzioni possibili:

• la rinegoziazione del mutuo, per allungare la durata complessiva del finanziamento e avere così rate più basse
• la sospensione temporanea dei pagamenti, per superare il momento di difficoltà In caso di difficoltà a pagare il mutuo, evitare di rivolgersi a operatori non iscritti negli albi previsti dalla legge.

Nei casi stabiliti dalla legge, si può ricorrere ai fondi pubblici di sostegno quali:

• Fondo di prevenzione dell’usura
• Fondo di solidarietà per le vittime dell’usura.

Tratto da Rivaluta